Bong bóng bất động sản là gì? Nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản
“Bong bóng bất động sản” hẳn là thuật ngữ quen thuộc với những nhà đầu tư bất động sản. Hiện tượng này mang đến những hậu quả nghiêm trọng không chỉ với cá nhân mà cả nền kinh tế. Vậy bong bóng bất động sản là gì? Hiện tượng này được hình thành từ đâu? Nó các tác động thế nào đến nhà đầu tư? Đọc bài viết dưới đây để hiểu hơn về hiện tượng này nhé!
Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực. Đến thời điểm giá được đẩy lên quá cao tính thanh khoản của bất động sản sẽ không còn. Giá sẽ bị chững lại ở mức nhất định sau đó bắt đầu tụt thê thảm, bong bóng vỡ. Dẫn đến thị trường bất động sản cũng bị vỡ.
Theo đó, hiện tượng này thường xảy ra do sự gia tăng đột biến về nhu cầu về nhà đất. Trong khi nguồn cung vẫn còn hạn chế và chưa đáp ứng được. Chớp lấy điều này, nhiều người lao vào thị trường đầu tư muốn kiếm lời đẩy nhu cầu lên cao. Sự gia nhập tăng mạnh khiến lượng cầu tăng nhanh nhưng cung không theo kịp. Lúc này giá bất động sản bị đẩy lên cao hơn vượt qua giá trị thực của chúng ở hiện tại. Đây có thể được xem là bong bóng bất động sản. Hiện tượng này dừng lại khi bong bóng vỡ. Giá lao dốc mạnh do nhu cầu suy giảm làm thị trường sụp đổ.
Ví dụ giá trị thực của căn nhà hiện tại là 2 tỷ đồng. Tuy nhiên hiện tượng bong bóng bất động sản xảy ra, đẩy giá của căn nhà lên 3 tỷ đồng. Bạn nhận thấy được tiềm năng lợi nhuận cao từ căn nhà đồng thời sợ giá sẽ tăng nữa. Vì thế quyết định bỏ 3 tỷ để mua nó. Những nhà đầu tư khác cũng nghĩ như vậy bèn chi ra giá cao hơn với hy vọng kiếm lời. Đến lúc giá lên quá cao, bong bóng nổ, không ai muốn mua nó nữa. Giá lúc này chững lại và bị tụt thê thảm.
Nguyên nhân hình thành bong bóng bất động sản
Theo quan sát từ các cuộc khủng hoảng bong bóng bất động sản trong những năm vừa qua. Đặc biệt khủng hoảng bất động sản trong các năm 2007 và 2010. Chúng ta có thể rút ra được những nguyên nhân gây ra hiện tượng này như sau:
Nền kinh tế tăng trưởng mạnh
Trong năm 2007, tổng thu nhập quốc dân (GDP) của nước ta đạt mức 8,48%, tăng trưởng 6,81%. Đây là mức tăng trưởng vượt kế hoạch đề ra và được đánh giá là mức rất cao. Nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng toàn diện, riêng thành phố Hồ Chí Minh lập kỷ lục. Chỉ tiêu tăng trưởng kinh tế thành phố đạt mức 12,6% là tăng trưởng cao nhất trong 10 năm.
Chỉ số GDP cao phản ánh thu nhập của người dân Việt Nam được cải thiện. Người dân và doanh nghiệp kiếm được nhiều tiền hơn vì thế nhu cầu cho đầu tư cũng tăng cao. Lúc này bất động sản là lựa chọn của nhiều người để kinh doanh, cất trở và cả đầu cơ. Bất động sản trở thành kênh đầu tư được yêu thích, kéo theo đó là các bong bóng nhà đất.
Chính sách tín dụng được nới lỏng
Thị trường bất động sản so với các thị trường tài chính khác không dễ hình thành bong bóng. Chi phí liên quan đến việc sở hữu một bất động sản và lượng giao dịch thường rất lớn. Một khi nguồn cung tín dụng tăng, lãi suất giảm thấp, nới lỏng điều kiện phát hành tín dụng. Việc vay tiền để mua nhà trở nên dễ dàng hơn, người dân cũng đổ xô đi đầu tư. Dẫn đến nhu cầu mua nhà đầu tăng cao.
Theo các chuyên gia, việc nới lỏng các chính sách tín dụng được xem là nguyên nhân trực tiếp. Mức tăng trưởng tín dụng Việt Nam năm 2007 đạt hơn 37%. Với sự nới trong trong việc kiểm soát hay cho vay dưới chuẩn đã tạo nên cơn sốt bất động sản. Phần lớn nguồn vốn vay trên cả nước được đổ vào bất động sản. Nguồn vốn xã hội cũng đổ vào thị trường này. Có thể thấy việc chính sách nới lỏng tín dụng được sử dụng đã không được kiểm soát.
Hiện tượng đầu cơ kiếm lời
Việc xuất hiện của nhiều nhà đầu tư nhà đất, người môi giới, nhà tư vấn, cò đất hay có nhà,…Cùng với đó là hàng loạt lượt tăng giá chóng mặt của bất động sản. Cơn sốt bất động sản tăng cao, hiện tượng ảo giá, thổi giá tràn lan bắt đầu xuất hiện đầu cơ. Giá nhà đất tăng quá cao so với giá trị thực nhằm kích thích giới đầu tư lướt sóng. Làm thị trường nhiễu động bong bóng xuất hiện nhiều.
Sử dụng gói kích cầu không hiệu quả
Trong giai đoạn này, Chính phủ ban hành các gói kích cầu nhằm mục đích phát triển kinh tế. Nhưng phần lớn nguồn vốn này lại được sử dụng vào kênh đầu tư bất động sản. Các ngân hàng thương mại không kiểm soát được hết dẫn dẫn đến hình thành bong bóng. Theo đó, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến cơn sốt bất động sản tại nước ta vào năm 2010.
Quản lý lỏng lẻo của cơ quan nhà nước
Các quy định về quản lý thị trường còn chưa được thắt chặt. Công cụ tín dụng, thuế, hay các kế hoạch phát triển đô thị, sử dụng nhà đất chưa được dùng. Hiệu quả trong các hoạt động điều tiết thị trường là chưa cao. Điều này gián tiếp tạo cơ hội cho các hoạt động bất chính hình thành tình trạng bóng bóng.
Hậu quả bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản xuất hiện mang đến hậu quả nghiêm trọng ảnh hưởng cho xã hội. Để lại nhiều hệ lụy không chỉ giới hạn ở cá nhân hay ngành mà còn là cả nền kinh tế. Có thể kể đến như: Nền kinh tế bị tổn thất, tình trạng nợ xấu diễn ra, xuất hiện các dự án ma,…
Các dự án bị bỏ hoang hay xây dựng dở dang làm lãng phí nguồn đất. Việc can thiệp bằng việc xây lại hay cải tạo cũng tốn nguồn phí của chính phủ.
Khi các nhà đầu tư thất bại bởi hiện tượng bong bóng họ sẽ mất khả năng trả nợ. Nguồn vốn vay của ngân hàng bị thâm hụt kéo theo lợi nhuận giảm, tăng tỷ lệ nợ xấu. Điều này làm ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn của các ngân hàng. Nghiêm trọng hơn có thể kéo làm đổ vỡ cả hệ thống ngân hàng nhà nước.
Ngoài ra, những rủi ro tín dụng từ hệ thống ngân hàng có thể gây ra hiệu ứng cánh bướm. Ảnh hưởng xấu đến toàn bộ nền kinh tế đẩy vào tình trạng khủng hoảng hàng loạt.
Trong giai đoạn 2007-2011, khủng hoảng bong bóng bất động sản đã làm điêu đứng rất nhiều người. Thua lỗ phá sản cũng xảy ra hàng loạt. Cuộc sống của người dân cũng bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi hiện tượng này. Vì vậy trước khi quyết định đầu tư cần phải tìm hiểu rõ ràng cụ thể để đảm bảo an toàn.
>> Xem thêm: Quy tắc đầu tư đất nền có tỷ suất sinh lời cao
>> Xem thêm: Nguyên tắc cần biết trước khi quyết định đầu tư bất động sản
Kết luận
Bong bóng bất động sản là vấn đề phổ biến trong đầu tư nhà đất trên toàn thế giới. Bong bóng vỡ sẽ gây thiệt hại về kinh tế và tạo nên những khủng hoảng kéo dài. Vì vậy nhà đầu tư nên có những chiến lược cho mình để tránh hiện tượng này. Hy vọng thông qua bài viết bạn có thể hiểu rõ hơn về hiện tượng bất động sản này. Hãy đọc thêm những bài viết trên trang để có được những kiến thức bổ ích về đầu tư nhé. Chúc bạn thành công.
>>Đăng ký và nhận tài liệu chứng khoán miễn phí: tại đây
Tôi là Đặng Trọng Khang, người sáng lập & chia sẻ Phương Pháp Đầu Tư Chứng Khoán Theo LUẬT NHÂN QUẢ (Causality Investing). Một hệ thống mang tính ứng dụng rất cao và dễ dàng áp dụng, giúp mọi Nhà Đầu Tư đạt được thành công trong thị trường.